Audit énergétique : obligations et dérogations

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Quand est-on obligé de faire un audit énergétique ?

L’obligation ne tombe pas du ciel, elle suit en réalité un calendrier précis, inscrit dans la loi, qui s’élargit progressivement à un nombre croissant de logements. Et pour beaucoup de propriétaires, l’échéance est déjà là.

Un calendrier réglementaire qui ne laisse aucun doute

Depuis le 1er avril 2023, tous les logements classés F ou G au DPE sont soumis à l’obligation d’audit énergétique en cas de vente. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s’étend aux logements classés E. Et à partir du 1er janvier 2034, ce sera au tour des logements classés D.

À noter que ce calendrier concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié. Mais qui doit payer l’audit énergétique ? C’est aux frais du vendeur.

Ce n’est pas du tout une formalité administrative de plus. C’est un document opposable, juridiquement contraignant, qui doit être remis à l’acquéreur dès la première visite du bien.

Prenons un exemple concret. Vous êtes propriétaire d’une maison construite dans les années 1970, peu isolée, chauffée au fioul. Son DPE affiche un F et vous souhaitez la vendre cette année. Avant même de publier votre annonce, vous devez avoir en main un audit énergétique réglementaire. Pas au moment de signer le compromis, avant la première visite.

Puis-je vendre ma maison sans audit énergétique ?

Alors oui, mais uniquement dans un cas bien précis. Il est possible de vendre une maison individuelle sans audit énergétique, à condition qu’elle affiche un DPE classé A, B ou C. En 2026, les biens classés A à D ne sont pas encore tenus de réaliser un audit, mais ils doivent tout de même faire établir un DPE par un diagnostiqueur certifié avant toute vente.

Pour tous les autres, il n’y a pas de doute, l’audit s’impose. Et tenter de passer outre expose le vendeur à des conséquences sérieuses. L’audit énergétique est une disposition d’ordre public au sens du Code civil. Il est opposable et donc le vendeur peut faire l’objet de poursuites s’il ne le produit pas.

Autrement dit, ne pas faire réaliser l’audit ne supprime pas l’obligation, cela la transforme en risque juridique.

Est-il obligatoire de réaliser un audit énergétique dans un compromis de vente ?

Oui, et même avant comme vous l’aurez compris. L’audit énergétique réglementaire doit être remis par le vendeur à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien, au format papier ou électronique. Il doit ensuite être intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique.

En revanche, il existe une nuance liée à la date de signature. Lorsqu’un compromis de vente a été signé avant le 1er janvier 2025, l’audit n’est pas obligatoire, même si l’acte authentique est signé après cette date. Mais bien sûr, cette fenêtre est désormais fermée. Tout compromis signé à partir de 2025 sur un bien classé E, F ou G engage pleinement l’obligation, sans exception.

Peut-on refuser un audit énergétique ? Quelles sont les vraies dérogations ?

C’est souvent la deuxième question que se posent les propriétaires, juste après avoir découvert qu’ils sont concernés. Y a-t-il un moyen légal d’y échapper ? Des cas particuliers qui permettraient de s’en affranchir ? Nous allons vous apporter plus d’éclaircissements à ce sujet.

Peut-on refuser un audit énergétique ?

Alors Non et cette réponse est tranchée, y compris du côté des notaires et des juristes spécialisés. Selon la Chambre des notaires, il n’est pas possible de dispenser le vendeur de réaliser l’audit. Même si les deux parties s’accordent sur ce point. Une simple attestation signée entre acheteur et vendeur ne suffit pas à écarter cette obligation.

Certains tentent malgré tout de contourner la règle, en faisant signer à l’acquéreur une forme de renonciation. Bien évidemment, cette pratique ne tient pas juridiquement. L’audit est une disposition d’ordre public au sens du Code civil et il est opposable comme évoqué plus haut. Aucun arrangement entre les parties ne peut y déroger.

Pour être tout à fait clair, refuser de faire réaliser l’audit n’annule pas l’obligation. Cela expose simplement le vendeur à des poursuites.

Quelles sont les dérogations possibles pour un audit énergétique ?

Des dérogations existent, mais elles ne portent pas sur l’obligation de réaliser l’audit. En effet, elles ne concernent uniquement son contenu, plus précisément les scénarios de travaux que l’auditeur est tenu de proposer.

Les situations reconnues comme dérogatoires sont les suivantes. Les biens classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques. Mais aussi les sites patrimoniaux remarquables, les travaux dont le coût total dépasserait 50 % de la valeur vénale du bien. Et enfin les chantiers susceptibles d’engendrer un risque structurel pour le bâtiment.

Dans ces cas précis, l’auditeur adapte ses préconisations. Lorsque les contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou financières empêchent d’atteindre le niveau B du DPE, un parcours de travaux aménagé est prévu. Il doit permettre d’atteindre au minimum le niveau C, D ou E selon la classe de départ du logement.

Prenons un exemple. Une longère du XVIIIe siècle inscrite à l’inventaire des monuments historiques, classée G au DPE. L’auditeur ne pourra pas préconiser une isolation par l’extérieur si cela dénature le bâtiment. Les recommandations seront adaptées aux contraintes patrimoniales. Mais attention l’audit, lui, reste bel et bien obligatoire.

Ce que ne sont pas des dérogations (les fausses échappatoires)

C’est là que beaucoup de propriétaires se trompent. Plusieurs situations sont souvent perçues à tort comme des motifs valables pour éviter l’audit.

Ne pas vouloir faire de travaux n’en dispense pas et ne pas avoir le budget non plus. Le fait que l’acquéreur connaisse déjà l’état du logement ne change rien à l’affaire. Même si l’acheteur potentiel accepte de renoncer à l’audit par écrit, cela ne suffit pas. L’obligation reste entière pour le vendeur.

De la même façon, les habitats mobiles comme les péniches ou les mobile-homes sont exclus de l’obligation. Mais attention, si l’usage du bien change, par exemple une résidence secondaire qui devient résidence principale, l’obligation d’audit redevient immédiatement applicable. 

Quant à l’idée de vendre rapidement avant qu’une nouvelle échéance réglementaire entre en vigueur, elle ne fonctionne que si le bien est réellement hors du champ d‘application au moment de la signature. Dès lors qu’un logement classé E, F ou G est mis en vente aujourd’hui, l’audit s’impose sans détour.

Obligation d’audit énergétique pour les entreprises : même logique, mêmes conséquences

L’audit énergétique n’est pas réservé aux particuliers qui vendent leur maison. Les entreprises sont elles aussi concernées, et le cadre réglementaire qui les encadre est tout aussi contraignant. Certaines structures pensent pouvoir passer entre les mailles du filet. Dans la grande majorité des cas, elles se trompent.

Obligation d’audit énergétique pour les entreprises ?

Oui tout à fait et ce n’est pas nouveau. Le principe de l’audit énergétique obligatoire en entreprise est en vigueur depuis 2014 pour les grandes entreprises, en application d’une directive européenne de 2012. Il est aujourd’hui encadré par la loi du 30 avril 2025 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine du développement durable.

Pour faire simple, le code de l’énergie prévoit la réalisation d’un audit énergétique pour les entreprises dont la consommation d’énergie finale dépasse certains seuils. Afin qu’elles mettent en place une stratégie d’efficacité énergétique et diversifient leur consommation.

Il faut savoir que les enjeux sont loin d’être négligeables. Si les investissements préconisés par l’audit sont réalisés, les économies d’énergie peuvent atteindre jusqu’à 30 % selon la nature de l’activité et dépasser 50 % pour la part de la consommation liée au bâtiment. 

Par exemple, une entreprise industrielle de taille intermédiaire, avec plusieurs sites de production et une consommation énergétique importante, entre mécaniquement dans le champ d’application. Elle ne peut pas s’y soustraire au motif qu’elle n’a pas encore engagé de démarche de transition énergétique. L’obligation s’applique indépendamment de la bonne volonté affichée.

Les alternatives légales côté entreprises

Il existe des voies alternatives à l’audit énergétique au sens strict, mais elles supposent un engagement tout aussi sérieux. Une entreprise peut se substituer à l’obligation d’audit en mettant en place un système de management de l’énergie certifié. Ou en adoptant un système de management de l’environnement certifié qui intègre un audit énergétique conforme aux exigences méthodologiques réglementaires. La mise en œuvre d’un contrat de performance énergétique constitue également une voie reconnue.

Très important, ces alternatives ne sont donc pas des échappatoires. Elles demandent un investissement structurel comparable, voire supérieur, à celui d’un audit classique. Une entreprise qui choisit cette voie doit s’y engager sérieusement et dans la durée, sous peine de se retrouver hors conformité.

Pourquoi anticiper vaut mieux que subir l’audit énergétique

Beaucoup d’entreprises attendent d’y être contraintes pour agir. C’est souvent la moins bonne approche, pour plusieurs raisons.

D’abord, les délais. Le déroulé d’un audit énergétique sérieux prend du temps à organiser, entre le choix du prestataire, la collecte des données de consommation, les visites de site et la remise du rapport final. Se retrouver à devoir tout boucler dans l’urgence augmente les risques d’un travail bâclé et d’un rapport peu exploitable.

Ensuite, il faut penser aux sanctions. Le régime de sanctions prévu par le code de l’énergie s’applique aux entreprises qui ne respectent pas leurs obligations d’audit ou de système de management de l’énergie. Ne pas anticiper, c’est s’exposer à des pénalités financières qui auraient pu être évitées.

Enfin, et c’est peut-être l’argument le plus pragmatique, un audit bien conduit en amont permet d’identifier des gisements d’économies réels. Mais également de prioriser les investissements et de valoriser la démarche auprès des parties prenantes. Ce que la loi impose peut, bien géré, devenir un levier de performance. Ce n’est pas une contrainte de moins mais c’en est une bien mieux utilisée.

Alors, peut-on vraiment éviter un audit énergétique ?

La réponse est non, dans la grande majorité des cas. Que vous soyez propriétaire d’un logement énergivore ou dirigeant d’une entreprise soumise aux seuils réglementaires, l’obligation finit toujours par vous rattraper. Les dérogations sont rares, encadrées, et ne dispensent jamais totalement de la démarche.

Autant l’aborder avec les bons interlocuteurs. Plutôt que de subir la contrainte, autant en faire une occasion de mieux comprendre son patrimoine et d’agir efficacement.